sunnuntai 19. tammikuuta 2014

Vihreä helvetti eli asuntolainalla mielisairaalaan


Asuntolainan englanninkielinen sana mortgage on ranskalaista alkuperää tarkoittaen kuolemaan saakka kestävää sitoumusta. Ei niin, että velkaa täytyy maksaa kuolemaan saakka, vaan lainan lyhennys päättyy joko velallisen kuolemaan tai mahdolliseen ulosottoon. Sen jälkeen kiinteistön uusi omistaja tekee omissa nimissään uuden lainasopimuksen.

Suomessa on Nokian jäljiltä Salossa ja Oulussa asuntokuplan sijaan kysyntäkupla, eli asuntoja tulee pakkomyyntiin perheiden laiminlyödessä velanhoidon. Palveluvaltaisessa yhteiskunnassa ei enää ole alkutuotannon tapaista kastijärjestelmää, jossa oli maan omistajia, maan vuokraajia ja maattomia. Koska äänioikeus oli sidottu maan omistamiseen, eivät päättäjät nähneet merkittävää painetta muuttaa lainsäädäntöä siten, että vuokralaisellakin olisi oikeus saada korvaus tekemästään maan arvonnoususta raivattuaan suon pelloiksi ja rakennettuaan kotinsa. Tämän epäkohdan ratkaisematta jättämistä - torppareilla olematon irtisanomissuoja - on usein käytetty perusteluna sosialistiselle vallakumousyritykselle Suomessa 1918. Vaikka perustelu ontuu, ihmisen mahdollisuus elättää itsensä riippuu siitä, onko hänellä mahdollisuutta kohtuuhintaiseen asumiseen. Orjuuden sairain muoto on se, jossa orja joutuu maksamaan omalla työllään sellinsä ylläpidon.

Kävin Salossa taannoin ja kiinnitin itsekin huomiota kaupungin asuntotilanteeseen. Kaupungin terveydenhuoltokustannukset poksahtivat katosta läpi verotulojen romahtaessa, mutta myös palveluiden kysyntä on kasvanut mm. mielenterveyspuolella. Monessa perheessä on karmea tilanne kun vanhemmat taistelevat hermoromahdusta vastaan pankkitilin ammottaessa tyhjyyttään. Kun ihminen menettää voimansa, hän ajautuu ennemmin tai myöhemmin vararikkoon. Laskupinon kasvaessa monelle tulee "kirjekuorikammo", eli postia ei haeta tai jos haetaan se heitetään avaamattomana roskiin. Puolisot eivät kestä häpeää ja eroavat - saapahan jostain syntipukin.

Palveluyhteiskunnassa kohtuuhintainen asuminen on mahdollista toteuttaa useilla tavoilla, ja nykyinen tilanne Suomessa on seurausta poliittisista valinnoista. Ihmiset eivät oikein ymmärrä, että tässä säännöstelyn luvatussa maassa myös asuntojen hinnat ovat säännöstelyn seurausta. Säännöstelyä on monenlaista, eikä asuntolaina ole kuin yksi keinoista (lainakatto tulee sittenkin). Asumisen säännöstely kuvaa sitä tunnelatausta, jonka yhteiskunta on asettanut kohtuuhintaisen asumisen turvaamiseksi. "Amerikkalainen unelma" ruumiillistuu omakotitaloon vehreässä esikaupungissa. Kuten Taloussanomat kirjoittaakin, asuminen on sijoitus, ja sijoituksessa on riskejä.

Asuntolainaneuvottelussa on kaksi eritasoista osapuolta. Pankki tekee bisnestä ja nuori pari haluaa toteuttaa unelmaansa. Osapuolten neuvotteluasema on niin epäreilu, että sen vertaaminen orjaan ja isäntään ei ole kaukaa haettu. Esimerkiksi Tanskassa asuntolainaa myöntävät vain siihen oikeutetut ja keskittyvät pankit. Suomessa suurin asuntolainoittaja lienee Nordea (en ole tarkistanut, voi olla Osuuspankkikin tätä nykyä) eli liikepankki (tai jyväjemmareitten oma pankki). Asuntolainan vertaaminen autolainaan tuntuu aivan pähkähullulta, mutta näin se vain on, koska Suomessa asuntolainausta koskevat lait ovat 80-luvulta ajalta, jolloin pääomamarkkinat olivat poliittisessa valvonnassa. Sen jälkeen pääomamarkkinat vapautuivat ja kaikki saivat nostaa asuntolainaa. Pankki siirsi asuntoluottojen riskit velallisille poliitikkojen tyhmyydestä.

Itse kannatan mahdollisimman vähäistä sääntelyä ja vapaita pääomamarkkinoita. Koska asuntojen hintoihin vaikutetaan niin monella tavalla aina kaavoituksesta rakennuslupiin ja verotuksesta pankkien stressitesteihin, on typeryyttä ummistaa silmät siltä tosiasialta, että poliitikot ovat vastuussa asumisen ehdoista. Ihmiset tarvitsevat kodin kuten eläimetkin. Vaikka itse pidänkin tärkeänä että sopimuksista pidetään kiinni, asuntoluotoissa kaikki riskit on kaadettu velalliselle. Korossa on mukana riski, eli pankit tietävät tilastollisesti jonkun osan veloista jäävän hoitamatta (noin 1% asuntolainoista) ja siitä asunnon vakuusarvo kattaa keskimäärin 99%, joten pankin todellinen konkreettinen luottotappio sen koko asuntolainasta on prosentti prosentista. Tämän kustannuksen maksavat siis asuntovelalliset keskenään asuntolainojensa koroissa pankille joka kuukausi vuodesta toiseen. Hoitamatta jäänyt asuntolaina ei siis ole pankille mikään yllätys, johon se ei olisi osannut varautua. Velallisen sairastelu tai työttömyys voi olla yllätys, johon velallinen ei ole edes voinut varautua.

Yhdysvalloissa on käytössä järjestelmä, jossa velallinen voi palauttaa asunnon avaimet pankille ja niillä kuitataan velat pois. Ranskassa taas velallisen häätäminen asunnosta kestää vuosikausia, joten pankille on sysätty (minun mielestäni) sille kuulumattomia riskejä ja kuluja, jotka asiansa hyvin hoitavat joutuvat maksamaan, eli ei kovin hyvä keino sekään. Tanskassa häätö onnistuu puolessa vuodessa, mutta pikaisen häädön takia julkinen sektori joutuu omistamaan paljon asuntoja, ja sen maksavat - jälleen kerran - asiansa hyvin hoitavat veronmaksajat. Sama maksumiehen rooli on siis joka tapauksessa aina työssä käyvällä asiansa hyvin hoitavalla keskiluokalla.

Oma ehdotukseni on, että koitetaan välttää turhia tragedioita ja kasataan asuntolainojen riskit pankeille, jotka sitten saavat laskuttaa riskinsä velallisilta. Parhaiten asiansa hoitavalla pankilla on siten matalimmat korot, josta velalliset suoraan hyötyvät. Eli Suomeen sama järjestelmä - velasta pääsee irti palauttamalla asuntonsa avaimet pankkiin.

Vaihtoehtoinen eikä niinkään akuutti keino tervehdyttää tilannetta on laskea energiaverotusta. Suomeen voitaisiin rakentaa uusia ydinvoimaloita ja Suomi voisi viedä energiaa. Rakentaminen toisi työpaikkoja ja laskisi energian hintaa, jotka molemmat näkyisivät talouden tervehtymisenä. Vihreät marisevat usein, että ydinvoimalat eivät ole taloudellisesti kannattavia. Samalla he unohtavat että tuuli- ja aurinkovoima vaatii tukea ollakseen kannattava. Jos nekään eivät ole kannattavia, hiiltäkö tässä pitää alkaa poltella? Jos näin on, niin sitten ei varmaan kannata rakentaa uutta Guggenheim-museota meren rantaan vedenpinnan nousua odotellessa (Osmo Soininvaara kirjoitti 3.10.2013 kello 9:11):
Helsingin kaavoituksessa varaudutaan merenpinnan metrin nousuun. Koska meren pinta vaihtelee myös sääolojen seurauksena, kaavoituksessa määräyksenä on, että kaava kestää meren pinnan tilapäisen nousun 2,7 metriä nykyisestä keskivedenkorkeudesta joten jollain nollaa suuremmalla todennäköisyydellä vettä voi tulla laittialle seuraavan sadan vuoden aikana.

13 kommenttia:

Miltton Friidman kirjoitti...

Omasta mielestäni työpaikasta irtisanominen ja siitä johtuvat mahdolliset talousvaikeudet eivät saisi aiheuttaa mt-ongelmia.

Itselläni on 10+ työsuhdetta takana, joista vain yhdestä olen saanut fudut työnantajan aloitteesta.

Talous on ollut ajoittain tiukilla, mutta tilannetta on parantanut huomattavasti se, ettei minulla ole velkaa.

---

Mielestäni useat ihmiset ottavat asuntolainan varsin heppoisin perustein. Ja pankit antavat, koska se voi laskea X määrän riskiä mukaan.

Tuo fese-kuvakaappaus on mainio esimerkki ihmisestä, joka ottaa lainaa, mutta ei tiedä siitä juuri paskaakaan.

Eräs, sittemmin mt-ongelmaiseksi osoittautunut entinen työtoverini tavoitteli nimenomaan omaa asuntoa ja asuntolainaa. Vaikka oli erittäin nuori, ja ollut silloisessa työpaikassaan alle ½ vuotta.

SUMMA SUMMARUM

Jos nyt itse ottaisin asuntolainaa, niin perusteena olisi se, että:

a) olisin ollut samassa työpaikassa vähintään 4-5 vuotta

b) työpaikka on vakaa, ei yt-neuvotteluja viimeisimmän parin vuoden sisällä, eikä mikään "auringonlaskun ala"

c) olisin onnistunut keräämään säästöön 10 000 - 20 000 euroa, n. 10-20 % lainan pääomasta.

SUMMA SUMMARUM 2

Nyt on lainanottajia, jotka eivät täytä yhtään em. ehdoista.

Jälki on sen mukaista.

Miltton Friidman kirjoitti...

Sinäänsä ihmettelen suomalaisten yrittäjyys-kammoa.

Useiden pienyrittäjien yrityksen kokonaispääoma on on paljon pienempi kuin vaikkapa 200 000 euron asuntolaina.

Miksi suomalaiset kammoksuvat yrittäjyyttä, mutta haluavat kuitenkin olla vastuussa yli sadan tuhannen euron arvoisesta pääomasta, joka ei juuri tuota mitään, mutta jonka ylläpitämiseen vaaditaan lähes tai kokonaan yrittäjyyttä muistuttavia taitoja?

SUMMA SUMMARUM

Asuntolaina ei sovi kaikille.

Velanottajien pitäisi lisäksi tiedostaa, että pankit laskevat lainoihin mukaan X % feilausriskiä, jolloin ne eivät ole niin tarkkoja siitä täyttääkö velallinen ideaalivelallisen vaatimuksia.

Kumitonttu kirjoitti...

Jos nyt itse ottaisin asuntolainaa, niin perusteena olisi se, että...

Pätkätöitten aikana asuntolainan saa jos ottaa siihen mukaan vakuutuksen, joka kattaa velanhoitoa jonkin aikaa. Mutta jos voidaan myydä vakuutus lyhytaikaiseen maksukyvyttömyyteen, niin miksei saman tien voisi ottaa vakuutusta, joka kattaisi velan kokonaisuudessaan alusta loppuun. Sillä sitähän pankki juurikin tekee - arvioi riskin, jolla se joutuu itse vastaamaan lainanhoidosta, ja sitten jakaa sen riskin kerrottuna velkasalkkunsa koolla kaikille asiakkailleen. Velan korko sisältää sen vakuutuksen, ettei pankille tuli persnettoa.

Jos pankilla ei ole mitään vastuuta omasta toiminnastaan - kuten nykyisin on tapahtunut - ei sen toiminta ole millään tavalla kestävällä pohjalla. Jokaisen pankkiirin tulisi kantaa vastuu huonoista luottopäätöksistä. Mikäli minä lainaisin satasen afrikkalaiselle laittomalle siirtolaiselle, kai minua voisi syyttää siitä, että kärsin luottotappiota. Aivan sama asia tulee ulottaa pankeille. Hinnoitelkoon he riskinsä, joka sitten näkyy koroissa. Ei jo valmiiksi masentunutta ja ahdistunutta ihmistä pidä kiusattaman elinikäisellä velkavankeudella.

Miksi suomalaiset kammoksuvat yrittäjyyttä, mutta haluavat kuitenkin olla vastuussa yli sadan tuhannen euron arvoisesta pääomasta, joka ei juuri tuota mitään, mutta jonka ylläpitämiseen vaaditaan lähes tai kokonaan yrittäjyyttä muistuttavia taitoja?

Aivan erinomainen kysymys.

Velanottajien pitäisi lisäksi tiedostaa, että pankit laskevat lainoihin mukaan X % feilausriskiä, jolloin ne eivät ole niin tarkkoja siitä täyttääkö velallinen ideaalivelallisen vaatimuksia.

Ja juuri tästä syystä velkoja ei saisi saada valtion väkivaltakoneiston antamaa turvaa lainansa perimiseen, vaan velallisen tulisi päästä pois pankin ikeestä palauttamalla avaimet pankille - sehän sen asunnon oikeasti omistaakin.

Ekku kirjoitti...

Näin pienyrittäjänä syy ottaa asuntolaina on ilmeinen: Se eläkemäärä, jonka maksukykyni muukaisella YEL-maksulla saa, on sen verran pieni, että elkäkkeelle joutuessa olisi hyvä olla oma, maksettu asunto.

Nykyinen vuokrataso kun on sellainen, että ei siihen kovin paljoa tarvitse lisätä, niin se riittää lainanlyhennykseen.

Jos omistus-asumista saadaan jollain toimenpiteillä kuten lainaehtojen kiristyksillä merkittävästi lähennettyä, niin miten käy vuokrien?

Taitaisivat nousta reilusti?

Ironmistress kirjoitti...

Itse asiassa mortgage ei tarkoita asuntolainaa, vaan hypoteekkilainaa.

Siis sitä, että lainan takuuna (vakuutena) on kiinteää omaisuutta, kuten juuri tuo kyseinen asunto.

Sitoumus mortgage siis tarkoittaa, ettei lainaa voi diskontata tai irtisanoa, vaan että se kestää kunnes se on kuoletettu, ts. maksettu kokonaan tai sen vakuutena ollut pantti on myyty.

Kumitonttu kirjoitti...

Ekku, ainakin sen voi todeta rehellisesti, että köyhiä on enemmän vuokra- kuin omistusasunnoissa. Sehän on ensimmäinen asia jonka rahoituslaitos haluaa tietää missä tahansa luottotietokyselyssä. Se, onko asunnolla sitten arvoa kun jäät eläkkeelle on kokonaan toinen asia. Koko Suomi on täynnä 70-luvulla rakennettuja omakotitaloja, jotka ovat muuttuneet arvottomiksi kun paikkakunnalla ei ole enää työpaikkoja.

Ironmistress - suurin osa suomalaisista taitaa kuitenkin asua huoneistoissa, joita hallitaan osakekirjan tuomalla oikeudella. Suomalainen asunto-osakeyhtiömuoto on maailmalla tietojeni mukaan täysin tuntematon. Kaikkialla muualla asunnon osake todellakin tuo omistusoikeuden ympärillä oleviin seiniin, mutta meillähän omistus on yhtiöllä - ei osakkaalla.

Miltton Friidman kirjoitti...

Ei vuokra-asunnossa asuminen ole mikään häpeä.

Suurempi häpeä on ottaa ylisuuri asuntolaina ja feilata sen lyhentäminen.

Nyt ei eletä mitään kultaista 1970-lukua, jolloin kasvavan yksityisen sektorin lisäksi paisuva julkinen sektori loi työpaikkoja.

Nyt eletään aikoja, jolloin julkinen ja yksityinen sektori kamppailevat koostaan.

Koska julkinen sektori on kasvanut niin suureksi, niin yksityinen sektori vähentää työntekijöitä.

Ja koska julkinen sektori saa rahoituksensa yksityiseltä sektorilta, niin julkinen sektori vähentää työntekijöitä, koska yksityinen sektori vähentää työntekijöitä.

Libertaari ratkaisu tähän olisi pitää julkinen sektori niin minimissään kuin mahdollista.

Nyt ollaan ajauduttu stagnaatioon, jossa julkisen sektorin toimijat (etatistit, vasemmisto, ay-liike) yrittää kasvattaa sen kokoa samalla kun yksityinen sektori supistuu.

Pitkällä aikavälillä yhtälö on kestämätön ja lopputuloksena on Kreikan kaltainen ylivelkaantuminen ja talouskriisi.

Jotta stagnaatiosta päästäisiin eroon, tulee julkisen sektorin kokoa purkaa huomattavasti. Vain siten todellista, primääristä arvoa tuottava yksityinen sektori voi "tehdä taikojaan".

Voi kuitenkin olla liian myöhäistä, koska nykyisenkaltaista vasemmistolaista politiikkaa on harjoitettu aina Eduskunnan vuoden 1966 vasemmistoenemmistöstä lähtien.

Kumitonttu kirjoitti...

Ei feilaaminen ole mikään häpeä, suurempi häpeä on jos ei edes uskalla yrittää ja ottaa riskiä. Vuokralla asuminen ei ole häpeä mutta ei se nyt sentään samaa oma-aloitteisuutta edusta kuin omistusasumunen.

Ekku kirjoitti...

Kieltämättä omistusasuntoon päästäkseen on omattava kohtuulliset tulot tai lainaa ei tipu.

Se että onko asunnolla myyntiarvoa joskus 25-30 vuoden päästä ei oikeastaan ole ihan niin oleellinen kysymys, kun jossain on asuttava kuitenkin. Jos eläke on pieni, niin parempi kuitenkin asua omassa kuin käyttää siitä eläkkeestä suurin osa vuokraan?

Tämä nykyinen asuntoni on 3 vuotta vanhassa kerrostalossa, joten ainakaan ihan mahdottomia remontointikustannuksia ei pitäisi syntyä enen kuin kämppä on maksettu.

Kaupungin talous toki menee päin persettä nytkin, mutta onhan tämä sentään olevinaan "kasvukeskus" liki 150 kilometrin säteellä, joten huonomminkin voisi olla.

Vaikka taksisuharin työ onkin kuullemmä häviämässä ja on jokseenkin suhdanneherkkä, on se kuitenkin toistaiseksi ollut ala, josta ei tule irtisanotuksi, jos ei terveydelliset syyt pakota lopettamaan.

Kumitonttu kirjoitti...

Ekku, toki omistusasunnossa on halvempaa elää kuin vuokralla, pääoman tuotto jää omistajalle. Nyt tätä tuottoa virkakoneisto suuressa viisaudessaan aikoo verottaa. Järki on suunnilleen sama kuin jos omalla autolla ajava joutuisi maksamaan veroina erotuksen oman auton ja taksin käytön välillä.

Tiedemies kirjoitti...

Oli asumisen verottamisessa järkeä tai ei (en ota kantaa), niin on se vähän kummallista, että jos minä ja Seppo omistetaan kämpät Turussa ja Tampereella, ja vuokrataan ne toisillemme päikseen vaikka 1000 euroa kuussa per pää, niin molemmat joutuu maksamaan liki 300 euroa veroa, mutta jos asumme kumpikin omissamme, emme joudu maksamaan mitään.

Teoria, jonka mukaan asuntotulo on verotettavaa tuloa, perustuu siihen, että asunnosta maksettava vero ei perustu siihen, paljonko sillä tienaat vaan paljonko voisit tienata, ja teet itse päätöksen siitä, mihin käytät asuntoa, pidätkö itse vai vuokraatko.

Samaan tapaan, tuloveron (edelleen, en väitä että tuloveroja tulisi kerätä, pikemminkin se on todella huono vero ylipäätään) pitäisi olla neutraali, eli ihmisen pitäisi maksaa veroa sen mukaan, mikä hänen tuntipalkkansa on, ja tehdä itse päätöksensä siitä, miten käyttää aikansa, työntekoon vai muuhun.

Ideana on siis, että maksukyky määrää veron suuruuden, eivät henkilökohtaiset valinnat. Tällöin valtio ei tavallaan ota kantaa siihen, mitä omaisuudellasi, ajallasi, jne teet. Nykyisellään asunnon luovuttamisesta muiden käyttöön joutuu maksamaan haittaveron. Samoin siitä, että painaa duunia, joutuu maksamaan haittaveroa. Nämähän ovat ihan typeriä asioita verottaa.

Verojen taso on sitten toinen juttu.

Lakeudenmies kirjoitti...

Tuo jutun alussa oleva facebook teksiti kuvaa mielestäni hyvin sitä tosiasiaa joka asuntomarkkinoilla on, asiasta täysin tietämättömille ollaan valmiit myöntämään asuntolainaa.

Mielestäni on kuitenkin muistettava se että eivät vuokra-asuntojenkaan hinnat korreloi tätä kehitystä hidastaakseen.

Olen itse kahteen kertaan päätynyt ostamaan asunnon koska asumiskustannukset ovat jääneet joko 50€ tai 230 € pienemmiksi vuokrakuluihin verrattuna. Ja kuitenkin ostettu on aina oma, ja jokaisen euron minkä laittaa taiten kiinteistöön tai huoneistoon kiinni voidaan laskea joko nostavan asunnon tai huoneiston arvoa tai helpottavan sen myymistä.

Suurin asuntolainojen kauppausbuumi ollaan suoessa onneksi ohitettu, 2009 finanassikriisin alkaessa hiljenivät myös asuntokauoojen tv-mainokset. Tämä ei kuitenkaan poistanut asuntomarkkinoiden lainapainotteista tarjontaa. Suurin kupla asiassa mielestäni oli aina se että tietyn verran asunnon tai huoneiston arvosta, 75% pystyi kuittaamaan asuntolainanlla ja loput 25% valtion takaamalla asunnon ostoon käytetyllä lainalla, eli aloituspääomaa ei tarvittu ollenkaan.

Kumitonttu kirjoitti...

Minusta on pankkien oma asia, millaisilla ehdoilla ne haluavat luotottaa. Nythän ehdot säädellään laissa. Samassa yhteydessä voisi sitten säätää asukkaille oikeuden kuitata velat kiikuttamalla avaimet pankkiin.

Nykyinen ongelma on asuntojen korkeat hinnat. Iso osa nuorista tippuu pysyvästi vuokralle,kun heillä ei ole mahdollisuutta ostaa asuntoa. Minusta se on sääli, koska kaikilla ei ole isiä tai äitejä, jotka maksavat sen omarahoituksen osuuden.