Kiinteistövero nostaa asumisen kustannuksia

Kyllähän suomalainen sen tietää, että millään muilla mailla kuin Suomella, se ei oo riskiä vailla. Kyse on verotuksesta, jonka suomalaiset poliitikot virkamiesten raivoisalla avustuksella ovat saaneet hilattua maailmanennätyslukemiin. Silloin kun äänestäjien enemmistö edusti työssäkäyvää väestönosaa, poliitikoilla oli luonnollinen intressi (Curley-ilmiön mukaisesti) varmistaa verotuksen kohtuullisuus. Hyvinvointiyhteiskunnan omiessa isien ja äitien tehtävät, se teki kansalaiset itsestään riippuvaisiksi.

Ja pitääkseen kansan tiukasti kurissa, poliittinen ja virkamieseliitti kiristävät verotusta. Suhteellisen matalaa kiinteistöveroa on yritetty pitkään nostaa, mutta kun peijakkaat kansalaiset ovat väittäneet sen valuvan asumisen kustannuksiin, toteutus on jäänyt puolitiehen. Sitä varten valtionvarainministeriön vero-osaston finanssineuvos Elina Pylkkänen kertoo Uudessa Suomessa, että kiinteistöveron nosto ei nosta asumisen hintaa vaan laskee kiinteistön arvoa.

Pohjoismaisen sosialismin kummallisuuksiin kuuluu, että vaikka bensaveron nosto korottaa liikenteen kustannuksia (ja sitä kautta myös ruoan), niin kiinteistöverotus ei korota vuokria. Omistusasujan kustannuksia kiinteistövero korottaa, mutta jotenkin mystisesti ei vuokra-asumisen kustannuksia. Kohonnut kiinteistövero on myös pois kuluttajan itsensä valittavissa olevasta kulutuksesta, joten kiinteistöveron nosto myös laskee muuta kulutusta eli köyhdyttää kansaa. Mutta jotenkin se ei siis Pylkkäsen mukaan vuokra-asujiin tämä ei päde.

Miten finanssineuvos voi olla niin kuutamolla? Vastaus on suhteellisen yksinkertainen: hän ei ymmärrä vapaiden rahamarkkinoiden toimintaa. Vapailla markkinoilla sijoittaja edellyttää investoinnilleen tuottoa. Tuotto vaihtelee riskin mukaan: korkeariskisestä sijoituksesta halutaan korkeampaa tuottoa ja matala riski heijastuu matalana tuotto-odotuksena. On realistista odottaa, että asumisen kaltaisen perustarpeen osalta veron korotus ei muuta sijoituksen riskiä. Jos ydinvoimalassa tuotettua sähköä verotetaan kovemmin kuin vesivoimalla tuotettua, sijoitus ydinvoimalaan Suomessa muuttuu riskisemmäksi ja tuotto-odotus kasvaa. Kasvanut tuotto-odotus nostaa ydinsähkön hintaa, jotta sijoitus ydinvoimalaan tuottaa paremmin vastaten kohonnutta riskiä.

Jos asuntosijoittaja ostaa 200.000 euron 30 neliön yksiön Helsingistä, hän arvioi saavansa vuodessa vuokratuloja noin 12.000 euroa (6% sijoitetulle pääomalle) ennen veroja. Kulujen (yhtiövastike 450 eur ja poistot 50 eur kuussa) ja verojen (100 eur kuussa) jälkeen sijoittajan saama tuotto on noin 400 euroa kuussa (2,4% sijoitetulle pääomalle). Oletetaan, että yhtiövastike nousee esimerkiksi 50 eurolla kuussa kohonneen kiinteistöveron takia, jolloin sijoittajalle jää enää 360 euroa verojen jälkeen, ja tuotto-odotus on vain 2,1%. Oletetaan, että sijoittaja ei ole valmis tinkimään tuotto-odotuksestaan, jolloin saadakseen aiemman tuottonsa (2,4%) hänen on nostettava vuokraa 50 eurolla. Tällöin hänen tuotto-odotuksensa on uudelleen 1.050-550-100=400 euroa.

Koska kohonnut veroaste nostaa sijoituksen riskiä, todellinen vuokrankorotustarve on luultavasti hiukan suurempi kuin tuo veron määrä (50 eur/kk), mutta kuten jo optimistisesti totesin, oletetaan että veron korotus ei vaikuta tuotto-odotukseen. Jos vero laskee asunnon hintaa, kuten finanssineuvos väittää, sijoittajan saama tuotto laskee saman verran. Tässä vaiheessa yksittäinen asuntosijoittaja voi vetäytyä todettuaan tuottotason alittavan vastaavan riskin ja myydä asunnon, mutta asuntomarkkinoiden vuokratasoon yksittäiset piensijoittajat eivät vaikuta. Suuret institutionaaliset asuntosijoittajat eivät laske tuotto-odotustaan eivätkä ne edes voi laajamittaisesti vetäytyä asuntomarkkinoilta, joten veron korotus nostaa väistämättä vuokratasoa.